Современные горнолыжные курорты демонстрируют высокие экономические результаты не только зимой, но и летом. Более того, именно в летний период становится очевидно, насколько территория живая вне пикового сезона: существуют ли событийные программы, работают ли рестораны, медицинские и спа-сервисы, прогулочные маршруты, термальные комплексы, детская инфраструктура. Эти детали определяют, станет ли объект просто «квартирой у гор» или полноценным доходным активом.
Выход из ниши в круглогодичность
Российский рынок курортной недвижимости долгое время был довольно простым: основным показателем ликвидности оставалось Черноморское побережье Краснодарского края и Крыма, впоследствии добавились побережье Каспийского моря и Калининградская область. Именно эти направления сформировали у инвесторов представление о курортном жилье как об привлекательном активе.
Однако эта модель начинает меняться: море остается сильным мотивом при выборе объекта для инвестирования, но утрачивает статус безусловного параметра ликвидности. Более того, на популярных прибрежных направлениях инвесторы сталкиваются с высокой стоимостью входа, ограниченным предложением, регуляторными ограничениями и конкуренцией за качественные объекты. К примеру, по итогам 2025 года Сочи стал одним из самых дорогих рынков жилья в стране: средняя стоимость квадратного метра достигла 533 тыс. рублей.
Тем не менее, спрос на курортную недвижимость остается высоким: в тройку лидеров по итогам 2025 года вошли Алтай (40% запросов), Архыз (25%) и Сочи (20%), а доля иногородних покупателей в Крыму, Краснодарском крае и Калининградской области колеблется от 42 до 63%.
Однако очевиден и смещенный интерес к регионам, где курортная функция только начинает развиваться. Так, по информации Минэкономразвития России и Российского союза туриндустрии, внутренний туристический поток в 2025 году приблизится к рекордным 97 млн поездок, что составит рост на 5,8% по сравнению с прошлым годом. Примечательно, что спрос на российские горнолыжные курорты в ноябре-декабре вырос на 81% по сравнению с тем же периодом предыдущего сезона.
География поездок действительно расширяется вглубь страны — россияне активнее изучают термальные курорты Тюмени, бальнеологические кластеры Кавказа, загородные комплексы Карелии и Алтая. Таким образом, горнолыжные, бальнеологические и всесезонные кластеры постепенно перестают быть нишевыми направлениями и начинают конкурировать не только за туристов, но и за капитал.
«Современные курорты уже не живут только одним сезоном — горные территории развивают летние маршруты, трекинг, велоинфраструктуру, термальные и оздоровительные форматы, событийные программы, гастрономические фестивали, семейные активности. Чем шире спектр всесезонных услуг, тем выше потенциальная загрузка объекта и меньше зависимость дохода от нескольких зимних месяцев», — объясняет директор департамента исследований и аналитики «Среды» Дарья Дорохина.
Операционная модель «квадратов»
Приобретение курортной недвижимости становится не просто активом для личного пользования, а частью экосистемы туристического бизнеса. Рынок делится на несколько форматов. С одной стороны, это традиционные гостиничные объекты: отели, апарт-отели, санатории, сервисные апартаменты с профессиональным управлением. С другой стороны, это частная недвижимость, которая может использоваться владельцем для отдыха или приносить стабильный доход. Однако такая «двойная» модель работает только там, где инвестор заранее знает правила игры.
Курортный объект действительно может одновременно быть личной резиденцией и источником арендного дохода, но его экономика во многом зависит от юридического статуса, налоговой нагрузки и режима эксплуатации. В России важно различать жилье и апартаменты: последние относятся к коммерческой недвижимости, имеют более низкую стартовую цену, но не дают права на постоянную регистрацию и имеют другую налоговую и коммунальную нагрузку. Для инвестора это не всегда минус, если математика проекта сходится.
Поскольку курортная недвижимость все чаще используется в гибридной модели — как личная резиденция владельца и как объект для краткосрочной аренды, — на передний план выходит не только стоимость квадратного метра, но и эффективность операционной модели.
«Один и тот же объект может остаться дорогой эмоциональной покупкой или стать источником пассивного дохода и элементом гостиничного бизнеса. Эта разница определяется не живописным видом из окна, а качеством управления объектом. Ключевую роль играют управляющая компания, система загрузки, каналы продаж, стандартизация сервиса и прозрачное распределение дохода», — считает Дарья Дорохина.
УК как фильтр ликвидности
На курортных рынках наличие профессиональной управляющей компании становится не дополнением, а одним из главных факторов стоимости. Частный инвестор редко готов самостоятельно заниматься бронированием, уборкой, коммуникацией с гостями, мелким ремонтом, динамическим ценообразованием и продвижением объекта. На горнолыжных курортах эта задача усложняется: спрос колеблется в зависимости от дат, погоды, праздников, школьных каникул и спортивных событий.
Поэтому наиболее устойчивыми являются форматы, где объект изначально встроен в управляемую модель: апарт-отель, сервисные резиденции, гостиничный комплекс, брендированный проект. Для тех, кто не готов самостоятельно управлять объектами, удобным инструментом являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, чистые активы которых к 2025 году увеличились в 1,5 раза, достигнув 893 млрд рублей, а фактическая доходность колеблется в диапазоне 16-32% годовых.
Фактор господдержки
Развитие горнолыжных курортов как всесезонных невозможно без дорог, инженерной инфраструктуры, подъемников и точек притяжения. Для девелопера это дорогая и «длинная» часть проекта, а для инвестора — ключевой индикатор будущей ликвидности. Поэтому важна государственная поддержка.
В рамках национального проекта «Туризм и гостеприимство» заявлена цель увеличить число туристических поездок до 140 млн к 2030 году, среди инструментов поддержки предусмотрено льготное кредитование строительства крупных точек притяжения, включая горнолыжные курорты. Это означает, что часть будущей капитализации формируется не только усилиями частных девелоперов, но и благодаря развитию территории в целом.
«Всесезонность туристического предложения — важнейший фактор инвестиционной привлекательности. В рамках работы над туристическими мастер-планами мы изучаем, как обеспечить более равномерный туристический поток в течение года. Здесь все зависит от локации: в некоторых местах нужно развивать событийную повестку и сервисы, а в других — решать вопросы инфраструктуры, например, транспортной доступности в межсезонье», — говорит директор департамента стратегического анализа и экономики «Среды» Галина Плотникова.
В итоге горнолыжная недвижимость перестает быть нишевым продуктом и становится частью более широкого рынка курортных активов. Ее инвестиционный потенциал определяет уже не только близость к трассам или вид на склон, а качество всей территории: транспорт, инженерная инфраструктура, сервисы, управляющая модель и способность курорта функционировать круглый год.
Топ-10 горнолыжных курортов России*:
1. Красная Поляна (Сочи) — 9,17
2. Манжерок (Алтай) — 8,2
3. Горный воздух (Южно-Сахалинск) — 7,6
4. Архыз (Карачаево-Черкесия) — 6,8
5. Большой Вудъявр (Мурманская область) — 6,6
6. Абзаково и Банное (Южный Урал) — 6,6
7. Шерегеш (Кемеровская область) — 6,2
8. Белокуриха (Алтайский край) — 6,2
9. Солнечная долина (Челябинская область) — 5,8
10. Эльбрус (Кабардино-Балкария) — 5,6
*Оценка Академии городских технологий «Среда», по 10-балльной шкале
