Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
— Загородные апарт-отели занимают свою уникальную нишу на рынке и представляют собой альтернативу традиционным гостиницам и загородным домам. Эти проекты сосредоточены на отдыхе, здоровье, спорте и семейном проведении времени. Интерес к данному формату сохраняется как со стороны гостей, так и инвесторов.
Наибольшей популярностью они пользуются в теплый период, когда актуален отдых на воде и природе. Тем не менее, с точки зрения инвестиций, это более сложный продукт по сравнению с городскими апартаментами. Доходность во многом зависит от того, насколько объект сможет обеспечивать стабильную загрузку, особенно в межсезонье, а также от качества сервиса и уровня инфраструктуры.
При выборе загородного проекта инвесторы должны обращать внимание на несколько ключевых факторов: наличие рядом рекреационных зон и водоемов, транспортная доступность, качество внутренней инфраструктуры и профессионализм управляющей компании. Эти параметры значительно влияют на востребованность объекта у арендаторов и его инвестиционный потенциал.
Загородные апарт-отели могут рассматриваться как альтернатива приобретению небольшой квартиры для сохранения капитала и получения пассивного дохода. Однако успех таких инвестиций в значительной степени зависит от локации, концепции проекта и качества его управления.
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group:
— Курортные объекты более зависимы от сезонности, чем городские, но возможно снизить эту зависимость за счет круглогодичной внутренней инфраструктуры (спа, бассейны, медицинские центры и др.). Однако это требует значительных затрат, что отражается на стоимости покупки юнита. Порог входа в курортные апарт-отели зачастую выше, чем в городские, разрыв в цене может составлять более 2,5 раз.
Так, по итогам первого квартала 2026 года, стоимость сервисного апартамента в городе начиналась от 4,3 млн рублей, а курортного – от 12,1 млн рублей.
Тем не менее, сегмент курортных апарт-отелей находится на начальном этапе развития, конкуренция пока невысока, и потенциальный рост значителен. Он развивается на основе положительного опыта городских апарт-отелей, что придает клиентам уверенность в инвестиционном потенциале.
При выборе инвестиционного продукта покупатель учитывает факторы, влияющие на будущую доходность. Она зависит от управляющей компании, ее известности, репутации, успешных кейсов управления и программ доходности, их условий и прозрачности схем расчета. Другими важными факторами являются наличие сервисов и инфраструктуры, которые влияют на стоимость аренды номеров и смягчают сезонность.
Марина Шкурко, управляющий партнер Puzzle Realty:
— По данным «Авито Путешествий», спрос на посуточную аренду загородных объектов к лету 2026 года увеличился на 18% по сравнению с предыдущим годом. Ленинградская область заняла первое место по популярности загородного отдыха в России весной 2026 года, на регион пришлось 14% всех бронирований.
Загородный апарт-отель уже не является нишевым продуктом, а представляет собой полноценный инвестиционный инструмент с растущей доходностью. Девелоперы фиксируют переход капитала с банковских вкладов в этот сегмент. По ряду оценок, загородные объекты показывают более высокую доходность: в сезоне она может превышать доходность городских в 2-3 раза (при сопоставимых проектах). Цены на юниты почти в два раза выше: в Петербурге – в среднем 300-350 тыс. рублей за кв. м, за городом – 550-650 тыс.
Объем предложения за год практически удвоился – с 16,6 до 31,1 тыс. кв. м, хотя отчасти это связано с низкой базой. Но тренд очевиден: девелоперы смещают фокус с городских локаций на курортные.
Инвесторам следует обратить внимание на ряд ключевых факторов при выборе объекта: место и транспортная доступность (чем ближе к городу и воде, тем выше потенциал загрузки); инфраструктура (курортный апарт-отель без спа, ресторана и пляжа уже не является курортом); наличие профессиональной управляющей компании (залог реальной доходности). И, конечно, юридическая чистота и стадия готовности объекта (ближе к вводу – меньше рисков).
Следует отметить ярко выраженную сезонность (пик спроса летом, спад зимой), что может сказаться на загрузке. Кроме того, если девелоперы реализуют все заявленные проекты, объем предложения значительно увеличится, что будет оказывать давление на цены и заполняемость.
Кирилл Кудинов, основатель компании Inreit и УК «Кейпорт»:
— За последние пару лет число заявленных комплексов возросло значительно. Но я бы не спешил называть это однозначно положительным сигналом. Продуманных проектов по-прежнему немного, тогда как общий объем заявленных юнитов начинает настораживать — существует риск, что спрос (особенно инвестиционный) не сможет поддерживать его, и часть проектов будут конкурировать не качеством, а ценой.
Конкуренция для апартов за городом создается турбазами, санаториями, глэмпингами и обычными частными домами. При этом решающим фактором является не столько локация, сколько причины, по которым человек готов выехать за 50-100 км: природа, тишина, спа, рестораны, возможности для детей и др.
Это и сила, и слабость формата: сезонность более выраженная, заполняемость более волатильная, логистика сложнее, а средний чек и потенциальная маржа на размещение выше, если инфраструктура работает.
Если анализировать цены на выходящие на рынок лоты, то получение доходности выше 5–6% годовых будет затруднительно. Девелоперы закладывают в стоимость затраты на дорогую инфраструктуру, поэтому вход в загородный юнит сопоставим с входом в хороший отель в городе, а отдача менее привлекательна с учетом падения спроса в межсезонье. Управляющим компаниям важно уметь компенсировать эти провалы корпоративным и событийным контентом, а также региональным туризмом – в противном случае средняя доходность по году будет значительно ниже заявленной.
При выборе загородного проекта следует обратить внимание на следующие пункты:
- инфраструктура (ресторан, спа, бассейн, прокат инвентаря, детский клуб) должна быть рассчитана на поток гостей, а не служить лишь украшением для рендеров;
- продуманные сценарии поведения гостей для всех сезонов и форматов пребывания: у семьи с детьми, у пары на выходные, у корпоративной группы и у одиночного гостя на «удаленке» должны быть свои маршруты внутри комплекса;
- профессиональный отельный оператор с опытом работы с загородными, а не только городскими объектами (это разные модели управления);
- транспортная доступность и инфраструктура за пределами участка (дороги, медицина, связь), что часто упускается на этапе продаж;
- юридическая чистота и понятная схема владения и доходной программы.
Загородный юнит – более рискованный и менее ликвидный актив, чем городской: продать его быстро и без ослабления цены труднее, а доход во многом зависит от управляющей компании и сезона. Как часть диверсифицированного портфеля это интересный инструмент для инвестора, но как единственная стратегия пассивного дохода — рискованно, особенно если проект новый и без подтвержденной истории эксплуатации.
Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт» (входит в ГК «Бестъ»):
— Потенциал у этого сегмента все еще есть, особенно с учетом отсутствия спроса на апартаменты в Петербурге. Многие проекты развиваются в интересных локациях Курортного района и его окрестностей. Граждане любят выезжать за город на отдых, и спрос не носит «рывковый» характер (он не зависит от туристов), формируемый самим населением мегаполиса и пригородов.
Будут востребованы многофункциональные объекты с гостиницей, апартами, банями, спа, бассейнами и ресторанами. Пока спрос на них сохраняется, в том числе и со стороны инвесторов. Риски, разумеется, тоже присутствуют. Необходимо проверять документы на землю, изучать имидж девелопера, а также важно, кто будет управлять объектом.
Я бы не слишком рассчитывал на высокую доходность для инвесторов в загородных курортах, это скорее для сохранения капитала. Хотя термальные объекты (бани, велнес, спа) требуют хорошей отдачи, учитывая их востребованность.
