Топ-10 крупнейших строек в российском туризме на 2026 год

Консалтинговая компания Strategy Partners и Аналитическая служба АТОР создали уникальный рейтинг самых капиталоемких инвестиционных проектов в сфере туризма. В ТОП-10 входят новейшие мега-курорты, включая морские резорты, горнолыжные объекты и рекреационные комплексы на природе, которые требуют общего объёма инвестиций в 1,7-1,8 трлн рублей.

География строительства охватывает от западных границ России (Калининградская область) до Дальнего Востока (Камчатка).

В рейтинг вошли как свежие проекты, строящиеся «с нуля», так и расширения уже существующих горнолыжных и прибрежных территорий, где сначала создаются дороги и инженерные сети, а затем осуществляется девелопмент отелей и сервисов.

4/5 всех вложений направлено на морские курорты

Приблизительно 80,5% инвестиций, это более 1,36 трлн рублей, планируется направить на развитие морских курортов. Еще 11,8% (198,8 млрд рублей) выделяется на строительство всесезонных резортов на Байкале, Камчатке и в Тверской области, а 7,7% (130,2 млрд) пойдут на расширение горнолыжных центров.

Крупнейшие инвестиционные проекты в туризме России

Текущий ТОП-10 мега-курортов, которые строятся и развиваются в России по состоянию на март 2026 года, выглядит так:

• 1. Курорт «Новая Анапа» (Краснодарский край, Анапа, район станицы Благовещенской)

Инвестиции: 461–560 млрд руб. (доля частных инвестиций – около 309 млрд руб.)

Что построят: новый федеральный морской курорт с масштабным номерным фондом и инфраструктурой круглогодичного отдыха, реализуемый по очередям на длительном горизонте

Статус: проектируется; практическая фаза предстроительная и планировочная, осуществляются работы по мастер-плану и подготовке инвестиционных лотов; начало строительства первых объектов размещения запланировано на 2026 год

• 2. Курортный кластер «Белая дюна» (Калининградская область, побережье Балтийского моря, район Янтарного)

Инвестиции: около 416 млрд руб. Бюджетная часть для инфраструктуры в диапазоне 9,9-16 млрд руб.
Что построят: интегрированный приморский курорт с жильем, сервисом и общественными пространствами, начало девелопмента привязано к готовности сетей и дорог

Статус: инфраструктурная фаза; подтверждено финансирование, ведется подготовка работ по подъездным дорогам и подведению электро- и газоснабжения, далее предполагается поэтапное включение девелоперов в гостиничные очереди

• 3. Круглогодичный морской курорт «Приморск» (Приазовье) (Запорожская область, Приморск и побережье Азовского моря)

Инвестиции: 351 млрд руб; первый этап – 141 млрд руб.

Что построят: крупный морской курорт с объектами размещения и рекреации, включая оздоровительную и спортивные составляющие

Статус: проектируется; практическая фаза преимущественно организационно-подготовительная и планировочная, с формированием этапности и параметров обеспечивающей инфраструктуры, при этом строительство основных объектов размещения в публичной фактуре чаще описывается как следующий шаг, первый этап может быть реализован до 2030 года.

• 4. Морской курорт «Золотые пески России» (Республика Крым, западное побережье, район Евпатории)

Инвестиции: 72–120+ млрд руб. (разброс связан с пересчетом капитальных затрат)

Что построят: новый круглогодичный курорт с поэтапным вводом отелей и сервисной инфраструктуры на обширной территории

Статус: предстроительная и инфраструктурная фаза; проект развивается через мастер-план, финансовую модель и подготовку подводящей инфраструктуры, запуск первой очереди запланирован на 2030 год

• 5. Развитие курорта Шерегеш (Кемеровская область, Таштагольский район, Шерегеш)

Инвестиции: более 100 млрд руб. (публичная оценка инвестора)

Что построят: увеличение номерного фонда и создание новых объектов инфраструктуры в одном из ключевых горнолыжных центров Сибири

Статус: строится очередями; практическая фаза подтверждается реализацией конкретных объектов размещения и сервисов на действующем курорте

• 6. «Волшебный Байкал» в ОЭЗ туристско-рекреационного типа «Байкальская гавань» (Республика Бурятия, Прибайкалье)

Инвестиции: более 90 млрд руб. частных инвестиций в совокупности по пулу резидентов; будущий номерной фонд оценивается в 5 667 единиц размещения

Что построят: несколько гостинично-курортных проектов на одной площадке; в составе упоминаются, в частности, «Грин Флоу Байкал», «АМАР», «Космос Отель Байкал», «Чудо Байкал», «Молодость. Байкал», «Международный всесезонный курорт Гора Бычья» и другие резидентские проекты, каждый со своей очередью

Статус: предстроительная практическая фаза: подписаны инвестиционные соглашения с несколькими резидентами, идет проработка проектных решений и подготовка к инфраструктурному и строительному этапам

Инвестиции: около 67 млрд руб.

Что построят: всесезонный природно-рекреационный кластер с размещением и сервисом;

Статус: активная фаза: подтвержден запуск проектного финансирования и переход к реализации очередей, включая подготовку площадок и инфраструктурный контур

Инвестиции: 62,9 млрд руб.

Что построят: новый морской курорт «с нуля», где первые реальные работы идут через инженерный каркас, дороги и подготовку площадок под девелопмент резидентов

Статус: инфраструктурно-подготовительная фаза с переходом к активной стройке; объявлены сроки начала активной фазы строительства с последующей сдачей инфраструктуры по этапам

• 9. Всесезонный курорт «Завидово», вторая очередь (Тверская область, Конаковский округ). Введен в эксплуатацию в ноябре 2025 года

Инвестиции: 41,8 млрд руб.

Что построено: расширение курорта с крупным водно-развлекательным ядром, конгрессной и гостиничной инфраструктурой, ориентированной на круглогодичную загрузку

• 10. Курорт «Архыз», инфраструктурный этап расширения (Карачаево-Черкесия, Зеленчукский район)

Инвестиции: 30,2 млрд руб. (начальная цена крупного инфраструктурного пакета работ по строительству и расширению канатных дорог, трасс и объектов инженерной защиты)

Что построят: расширение действующего горного курорта, с ключевыми инвестициями, сконцентрированными в капиталоемкой горной инфраструктуре, повышающей пропускную способность и ёмкость размещения

Статус: контрактная и закупочная стадия; работы запланированы на 2026–2030 годы

Развитие туризма уперлось в наличие дорог, технологий и электричества

«Крупнейшие деньги в туристической недвижимости сегодня сосредоточены не в отдельных объектах размещения, а в проектах территориального масштаба, где стоимость формируется прежде всего инженерией, транспортом и длительным циклом ввода. В рейтинг попали либо мегакурорты на новых площадках, где требуется фактически создавать инфраструктурную основу с нуля, либо крупные кластеры на действующих направлениях, где инвестиции направлены на расширение ёмкости и повышение качества продукта. Рынок окончательно закрепился в модели инфраструктура плюс девелопмент: пока не построены дороги, сети, энергообеспечение, водоснабжение, очистные сооружения и базовая транспортная связность, курортная территория не превращается в ликвидный актив, а значит ранняя стадия почти всегда оказывается самой капиталоемкой», – объясняет руководитель проектов Strategy Partners Дмитрий Арестов.

Компания также подчеркивает важность резидентской модели. Например, в особых экономических зонах (ОЭЗ) несколько инвесторов одновременно подписывают соглашения, и курорт складывается из различных объектов, которые строят разные компании.

Для рынка это плюс: если один инвестор задержится, другие продолжат работу, уменьшая риск остановки стройки и повышая шансы на своевременное завершение инфраструктуры и сдачи хотя бы части гостиниц.

Государство также играет ключевую роль, обеспечивая дороги, сети и соблюдая правила, что особенно важно на территориях с чувствительной природой, где рост туризма сталкивается с экологическими и инженерными ограничениями.

60% проектов пока существуют только на бумаге, в 40% случаев начались работы

По стадиям готовности проекты распределены неравномерно. На предстроительную и проектную фазу приходится пять из десяти проектов, в которых сосредоточено около 1 трлн рублей – примерно 59% от общего объема заявленных инвестиций.

В стадии инфраструктурной подготовки и активного строительства находятся четыре проекта с совокупным бюджетом 646 млрд руб. (38%). И только один проект – вторая очередь «Завидово» – завершен, его доля в общем объеме инвестиций составляет 3% (42 млрд руб.).

Таким образом, основная часть капитала пока сконцентрирована на ранних этапах, что подтверждает длительный горизонт реализации большинства мега-проектов.

Сроки строительства зависят от готовности инфраструктуры

Пять проектов имеют публично обозначенные сроки, привязанные к конкретным годам.

«Завидово» (вторая очередь) уже введен в эксплуатацию в ноябре 2025 года. Начало строительства первых объектов «Новой Анапы» запланировано на 2026 год, а расширение «Архыза» предполагается в 2026-2030 годах. Первые очереди «Приморска» и «Золотых песков России» должны быть завершены до 2030 года. В совокупности объём заявленных инвестиций в этих пяти проектах составляет 956 млрд рублей (по нижним границам).

Остальные пять проектов: «Белая дюна», Шерегеш, «Волшебный Байкал», «Три вулкана» и Каспийский прибрежный кластер, либо не имеют публично зафиксированных календарных ориентиров, либо напрямую зависят от готовности инфраструктуры и поэтапного входа девелоперов.

Следовательно, к 2030 году рынок получит как минимум несколько крупных вводов, но основная масса инвестиций (около 1 трлн рублей) остаётся на предстроительной стадии без жесткой привязки к датам.

Важно отметить, что реальные сроки открытия крупных туристических объектов часто не совпадают с изначально заявленными. Например, из четырех проектов на 87,72 млрд руб., которые (по данным от 2024 года) должны были начать функционировать в 2025-2026 годах, на момент окончания сроков ни один из них не открылся в срок.

«Ямань СПА Резорт» перенёс полноценный запуск на лето 2026 года. «Турьев Хутор» фактически сдвинут более чем на 3 года, гостиница 4* в Абрау-Дюрсо, по всей видимости, не откроется до 2028 года, открытие пятизвёздочного отеля в Дагестане также отложено на год.

Более рискованные инвестиции могут «выстрелить» эффективнее

Среди проектов выделяются две модели.

Первая: федеральные морские курорты. Это самые дорогие проекты с бюджетами в сотни миллиардов рублей. Их практическая фаза занимает много времени: сначала мастер-план, затем инженерный каркас (дороги, сети), и только потом – девелопмент.

Скорость строительства здесь определяется не инвестором, а готовностью документов и инфраструктуры. Для инвестора это длинный горизонт, зависимость от государства и высокие риски изменения сроков. Однако такие проекты создают рынок с нуля, а не перераспределяют существующий спрос.

Вторая: горные и природные кластеры. Бюджеты здесь, как правило, ниже, но практическая стадия более ощутима. Проекты развиваются очередями, быстро появляются объекты размещения и сервиса. Спрос уже существует, задача – устранить инфраструктурные ограничения, сдерживающие рост. Инвестиции направлены на те аспекты, что напрямую увеличивают посещаемость: канатные дороги, трассы, инженерную защиту.

Такие проекты более управляемы: эффект от каждой очереди измерим, а экономика подтверждена реальной загрузкой.

Г-н Арестов из Strategy Partners добавляет, что при оценке рисков наблюдается простая логика: чем больше заявленных инвестиций в проект, тем чаще он находится на ранней стадии, тем больше вопросов по срокам и распределению ресурсов между инфраструктурой и гостиницами.

С другой стороны, чем ближе проект к работающему курорту с туристами, тем ниже риск, что гостиницы останутся пустыми. Это также повышает шанс на своевременную поэтапную реализацию. Однако и моментального скачка ожидать не стоит – рост ограничен конкуренцией.

В итоге к 2030 году картина окажется смешанной. Мегапроекты на новых территориях будут развиваться медленно, в то время как основные новые отели откроются в регионах с уже сформировавшимся потоком туристов, где инфраструктуру можно наращивать постепенно, без гигантских заделов на годы вперёд.

Логика развития туризма приближается к строительству промышленных объектов

«Ключевой итог состоит в том, что стоимость крупнейших туристических проектов сегодня в значительной степени соответствует стоимости устранения инфраструктурных ограничений. Самые дорогие проекты не обязательно предполагают высокий средний чек в гостиницах, а те, где требуется создать или значительно усилить инженерный и транспортный каркас территории. Это объясняет, почему рядом оказываются приморские мегапроекты и кластеры на действующих курортах: первые требуют создания базовой инфраструктуры на новых площадках, вторые нуждаются в увеличении ёмкости, без которой спрос упирается в пределы пропускной способности», – комментируют в Strategy Partners.

Также в компании отмечают, что туризм становится инфраструктурной отраслью с логикой, схожей с промышленными и транспортными проектами: решающим фактором станет не эффектность концепции, а способность быстро и достоверно обеспечить землю, сети, дороги, понятную структуру и финансирование.

Именно это делает перечисленные проекты самыми капиталоемкими и определяет, какие из них реально станут курортами в заявленные сроки, а какие останутся на стадии планов значительно дольше ожидаемого.

Вопрос в том, что по каким-то причинам (несогласие с таким подходом, собственные методы оценки рисков и так далее) инвесторы имеют своё понимание ТОП проектов совершенно иное. И если проект самый крупный, это не значит, что он также самый привлекательный.

Следующий рейтинг проектов, в которые бизнес уже реально, а не теоретически, готов вкладываться, будет опубликован в ближайшее время.

Екатерина Тропова

Фото: PressFoto.ru